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望正资本刘陈杰:预测2025房地产市场出现分化,一二线率先企稳,三四线还需要时间消化库存

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  • 2024-12-15 18:28:05
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摘要: 专题:财经年会2025:预测与战略 《财经》年会2025:预测与战略暨2024全球财富管理论坛于12月13日-12月15日在...

专题:财经年会2025:预测与战略

  《财经》年会2025:预测与战略暨2024全球财富管理论坛于12月13日-12月15日在北京举行。望正资本全球宏观对冲基金董事长刘陈杰出席并演讲。

望正资本刘陈杰:预测2025房地产市场出现分化,一二线率先企稳,三四线还需要时间消化库存

  刘陈杰在演讲中表示,中国的房地产市场是一个很重要的内需,去年我们判断,2024年的房地产市场销售不会见底。现在站在这个时间点,我们判断明年的房地产市场可能会出现分化,一二线跟三四线、四五线出现分化,有可能一二线能够率先企稳,可能三四线还有一段时间需要消化库存。

  刘陈杰表示,研究表明,2021年是中国房地产市场的中长期的拐点,跟人口结构,跟城镇化的加速度,以及跟中国居民的家庭规模和中国居民收入预期等等因素相关,可以把它拟合成一条刚需的线。

  我们发现2021年开始是往下的,一直到2035年,都是往下的,这是刚需的线。过了20年以后,整体上中国房地产的需求中枢从之前的13亿平,降到8亿平左右。另外,从2015到2022年,每年实际的成交和实际的销售都比模型测算的值高1到2亿平。

  “所以,很多需求是提前预支了,造成未来几年可能名义上今年或者明年房地产的中枢应该是8亿平左右,但是因为很多需求已经提前预支了,今年、明年包括后年,可能实际的房地产需求会达不到模型测算的中枢水平。”他说。

  谈到促进居民消费, 刘陈杰指出,现在大家明显感到居民消费变得更加谨慎了,“有多谨慎?我们测算,两三年前中国居民的边际消费倾向大概是0.7%,赚了100块钱可能花70,存30块钱。现在边际消费倾向掉到了0.6到0.65之间,这是用现金流量表算的。掉下来0.1或0.05对应的就是GDP将近一个点左右。”他说。

  怎么样让居民消费呢?很多专家说给一些补贴,给一些消费券,更好的可能是提高他的收入预期,或者是给他更安全的保障,整个边际消费倾向会重新回到之前的水平。

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